Nueva ley de Alquileres con el nuevo DNU 70/2023

DNU  70/2023

Derogación de la ley de Alquileres Nro. 27.551_

Los contratos se realizaran por ACUERDO ENTRE PARTES:

1. Se pueden realizar en cualquier moneda, sea $ o U$S. La parte locataria debe abonar en la misma moneda que pacto.

2. Las actualizaciones serán convenidas libremente entre las partes. Pueden utilizar cualquier índice, si deja de publicarse será uno similar.

3. Pueden pactar libremente la periodicidad del pago, no pudiendo ser inferior a un mes.

4. No podrán los jueces cambiar la moneda pactada de pago.

PLAZO: No hay plazo mínimo, pudiendo ser convenido libremente entre las partes.

Si las partes NO lo estipulen en ese caso rige 2 años para locaciones con destino vivienda y de 3 años para restantes destinos.

DEPOSITO: Puede ser en la moneda y cantidad pactada, como asimismo la forma de su devolución.

RESCISION: Se podrá rescindir por cualquier causa que sea expresada en el contrato.

Se establece una única indemnización en favor del locador por rescisión anticipada que es el equivalente al 10% del monto total que reste abonar del contrato.

Además a tener en cuenta que:

• El locador no deberá abonar las mejoras introducidas por el locatario, salvo acuerdo entre partes.
• El impuesto inmobiliario y ABL, lo deberá abonar en su totalidad el locatario, salvo pacto en contrario.
• Las expensas ordinarias deberán ser abonadas en su totalidad por el locatario.
• El locatario puede resolver el contrato si locador no conserva el inmueble o por vicios, salvo que sean ocasionados por el locatario.

 

Los contratos celebrados con anterioridad al DNU y que no vencieron, se rigen por la ley que estaba vigente al momento de su celebración !

 

MODELO DE CONTRATO 

CONTRATO DE LOCACIÓN DE VIVIENDA (habitacional) en P.H.

PRELIMINAR (PARTES) Entre el señor ... (DNI. ... y CUIT. ...), domiciliado en ... (cel. ... y correo electrónico ...), por una parte, en adelante denominado “LOCADOR” y, el señor ... (DNI. ... y CUIT./CUIL. ...), domiciliado en ... (cel. ... y correo electrónico ...), por la otra parte, en adelante denominado “LOCATARIO”, celebran este CONTRATO DE LOCACIÓN DE VIVIENDA, en adelante denominado “CONTRATO”, a regirse por el Código Civil y Comercial de la Nación (“CCyC”), y el Título X del DNU 70/2023, más las declaraciones y cláusulas siguientes:

PRIMERA (OBJETO) 1- El LOCADOR da en locación al LOCATARIO, el inmueble sito en la calle ..., nº..., de ...(localidad, ciudad, provincia), en adelante denominado “INMUEBLE LOCADO” para ser destinado a vivienda familiar del LOCATARIO, no pudiéndose cambiar el destino habitacional. 2- El LOCADOR entrega el INMUEBLE LOCADO en …excelente/buen/regular… estado de conservación y funcionamiento y lo conservará para que sirva al uso y goce convenido y efectuará las reparaciones que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al LOCATARIO (art. 1201 CCyC). 3- El INMUEBLE LOCADO se entrega recién pintado, con … (…) manos de pintura tipo …(látex; …) y deberá restituirse en iguales condiciones o en contrario, asumirá el LOCATARIO el pago de mano de obra, materiales y tiempo insumido al valor de plaza, a la restitución del INMUEBLE LOCADO. <<<NOTA: 1- Siempre consignar el real estado en que se entrega el inmueble al LOCATARIO.>>>

SEGUNDA (PLAZO) 1- El plazo del CONTRATO será de ____ (__) MESES/AÑOS, corriendo desde el día ... del mes de ... del año 202... y hasta el día ... del mes de ... del año 202..., a las 12:00 horas, inclusive. 2- El plazo fenecerá al vencimiento del contrato “de pleno derecho” y sin necesidad de requerimiento o notificación algunas. 3- Ante la irrestitución del INMUEBLE LOCADO al vencimiento del CONTRATO el LOCATARIO pagará una “cláusula penal” diaria de PESOS/DÓLARES ESTADOUNIDENSES ... ($/U$D...), actualizable igual que el alquiler y sumado a éste.

TERCERA (ALQUILER) (NOTA: Precio en pesos y reajustado por índice) 1- El alquiler mensual será de PESOS ... ($...), durante los primeros …. (…) meses, y se actualizará cada … (…) meses mediante el empleo del índice …., elaborado por …., y publicado en …. 2- Si en algún mes la Entidad encargada de confeccionar el índice elegido se retrasara en la publicación del mismo, el ajuste se hará con las cifras publicadas respecto al mes inmediato anterior y el ALQUILER será abonado provisoriamente como “a cuenta” del definitivo y hasta que se publique la variación mensual retrasada. 3- El LOCADOR realizará el cálculo indexatorio con una anticipación de QUINCE (15) días al vencimiento del primer mes de cada nuevo período de reajuste del CONTRATO. 4- El LOCADOR informará los nuevos alquileres al LOCATARIO por vía electrónica, al menos DIEZ (10) días antes que venza el alquiler del mes.

(NOTA: 1- Precio en moneda extranjera y reajustado por índice. 2- El índice elegido debe estar relacionado con la moneda de pago) 1- El alquiler mensual será de DÓLARES ESTADOUNIDENSES/EUROS ... (U$D/EU$...), durante los primeros …. (…) meses, y se actualizará cada … (…) meses mediante el empleo del índice ….,(en el caso de dólares IPC de los EEUU; en el caso de Euros IPC de España/Francia/Alemania); elaborado por …., y publicado en …. 2- Si en algún mes la Entidad encargada de confeccionar el índice elegido se retrasara en la publicación del mismo, el ajuste se hará con las cifras publicadas respecto al mes inmediato anterior y el ALQUILER será abonado provisoriamente como “a cuenta” del definitivo y hasta que se publique la variación mensual retrasada. 3- El LOCADOR realizará el cálculo indexatorio con una anticipación de …….. (…) días al vencimiento del primer mes de cada nuevo período de reajuste del CONTRATO. 4- El LOCADOR informará los nuevos alquileres al LOCATARIO por vía electrónica, al menos…. (…) días antes que venza el alquiler del mes. 5- Conforme lo normado en los arts. 765, 766, 958 y 1199 CCyC, reformado por los arts. 250 a 252, y 257 del DNU 70/2023, el LOCATARIO únicamente cumplirá con la obligación dineraria asumida, entregando las sumas en la moneda pactada en el contrato, no pudiendo exigir el LOCADOR que acepte pesos u otra moneda. 6- En caso que el pago el alquiler sea realizado en efectivo, el LOCATARIO deberá entregar al LOCADOR únicamente billetes de cien dólares de series posteriores al año 1997 (vulgarmente denominados “cara grande”), en buenas condiciones, sin manchas ni roturas, pudiendo el LOCADOR negarse a recibir aquellos billetes que no estén en las condiciones aquí descriptas. (Si fueran Euros, dejar constancia que no se aceptan billetes de Euros 500).

(NOTA: 1- Precio en moneda extranjera sin ajuste. 2- El índice elegido debe estar relacionado con la moneda de pago) 1- El alquiler mensual será de DÓLARES ESTADOUNIDENSES/EUROS ... (U$D/EU$...). 2- Conforme lo normado en los arts. 765, 766, 958 y 1199 CCyC, reformado por los arts. 250 a 252, y 257 del DNU 70/2023, el LOCATARIO únicamente cumplirá con la obligación dineraria asumida, entregando las sumas en la moneda pactada en el contrato, no pudiendo exigir el LOCADOR que acepte pesos u otra moneda. 3- En caso que el pago el alquiler sea realizado en efectivo, el LOCATARIO deberá entregar al LOCADOR únicamente billetes de cien dólares de series posteriores al año 1997 (vulgarmente denominados de “cara grande”), en buenas condiciones, sin manchas ni roturas, pudiendo el LOCADOR negarse a recibir aquellos billetes que no estén en las condiciones aquí descriptas.

CUARTA (PERÍODO Y LUGAR DE PAGO) 1- El LOCATARIO pagará el alquiler por mes completo y adelantado, entre los días 1º y el 10 de cada mes como término de gracia, aplicándose en caso de mora el interés desde el primer día del mes. 2- El pago se cumplirá por transferencia electrónica o depósito bancario en la cuenta n°..., del Banco ..., CBU. ..., alias … y CUIT. ..., de titularidad del LOCADOR. 3- Mensualmente el LOCADOR enviará al LOCATARIO la factura electrónica correspondiente, entre las SETENTA Y DOS (72) horas de devengada. 4- La mora en pagar el alquiler será automática y se le aplicará un interés igual a la tasa activa por plazo fijo a TREINTA (30) días del Banco de la Nación Argentina, hasta el pago efectivo de los alquileres adeudados. <<<NOTA: 1- Las tasas de interés deberán pactarse acorde a la moneda de pago elegida por las partes. 2- Se podrán y utilizar otras diferentes tasas y pactar también intereses punitorios. 3- Puede pactarse que el pago sea hecho en efectivo o mediante cheque para lo que deberá consignarse el lugar y horarios habilitados para el pago.>>>

QUINTA (EXPENSAS, SERVICIOS E IMPUESTOS) 1- El LOCATARIO asumirá el pago de: a) los servicios de: agua y desagües cloacales; alumbrado, barrido y limpieza; electricidad; gas; b) las expensas comunes de la propiedad horizontal (“P.H.”) que deriven de gastos habituales ordinarios. 2- El LOCADOR abonará los impuestos y contribuciones que graven el INMUEBLE LOCADO (impuesto inmobiliario) y las expensas comunes extraordinarias (P.H.) -gastos no habituales-. <<<NOTA: 1- Puede pactarse que el impuesto que grave el inmueble sea abonado por el LOCATARIO.>>>

SEXTA (TITULARIDAD DE SERVICIOS) 1- El LOCATARIO dentro los TREINTA (30) días de suscripto este CONTRATO, transferirá a su nombre los servicios de ...(electricidad, agua y desagües cloacales, gas, telefonía, televisión por cable e Internet). 2- De registrarse deuda previa a este CONTRATO en alguno de estos servicios, el LOCATARIO podrá cancelarla y compensar lo pagado con próximos alquileres y previa noticia por vía electrónica al LOCADOR. 3- El LOCADOR dentro de los … (….) días de finalizado el CONTRATO, pedirá el cambio de titularidad de todos los servicios, para desvincular al LOCATARIO saliente.

SÉPTIMA (REGLAMENTOS Y CONSORCIO) El LOCATARIO respetará y hará respetar a convivientes y visitantes los reglamentos de Propiedad Horizontal y el Interno del consorcio y/o edificio, cuyas copias recibe en este acto.

OCTAVA (MEJORAS Y MODIFICACIONES) 1- El LOCATARIO no podrá hacer modificaciones en el INMUEBLE LOCADO, salvo con autorización expresa y escrita del LOCADOR. 2- Todas las mejoras, modificaciones y/o reparaciones que hubiere que hacer en el INMUEBLE LOCADO, aún las necesarias para posibilitar el uso y goce del inmueble, serán por cuenta del LOCATARIO, salvo aquellas contempladas en el Punto 3 de la Cláusula Décima. 3- Las mejoras de cualquier clase que se introduzcan en el mismo quedarán en beneficio de la propiedad desde el momento de su construcción o instalación, sin derecho a ninguna indemnización, debiéndose siempre requerir autorización por escrito del LOCADOR antes de realizarlas. Si han sido hechas sin autorización, el LOCADOR podrá exigir que el INMUEBLE LOCADO se restituya a su estado primitivo, hasta quedar el inmueble arrendado en las condiciones en que se encontraba al iniciarse la locación. Cualquier desperfecto ocasionado por culpa o negligencia del LOCATARIO, o de cualquier persona que con su consentimiento penetre en el inmueble, será siempre reparado por cuenta exclusiva del LOCATARIO. En caso que el inmueble resultara inhabitable o inutilizable con motivo de los daños previstos en esta cláusula y la anterior, el contrato quedará resuelto de pleno derecho sin que se adeude al LOCATARIO indemnización alguna. 4- El LOCATARIO renuncia especialmente reclamar la repetición y/o retención y/o compensación por mejoras contra el LOCADOR, incluso respecto de aquellas que se encuentran a cargo del LOCADOR, para lo cual las partes acordarán el mecanismo para reintegrar al LOCATARIO los montos erogados.

NOVENA (PROHIBICIONES) 1- No podrá el LOCATARIO ceder o subarrendar o dar en comodato, total o parcialmente el INMUEBLE LOCADO, sea en forma gratuita u onerosa y en general a cualesquier títulos. 2- Tampoco podrá darle otro destino fuera de vivienda familiar del LOCATARIO. 3- Queda prohibido al LOCATARIO, así sea transitoria o excepcionalmente, ingresar o depositar en el INMUEBLE LOCADO materiales contaminantes, inflamables, tóxicos, riesgosos o peligrosos.

DÉCIMA (RESPONSABILIDADES) 1- El LOCADOR conservará el INMUEBLE LOCADO en condiciones suficientes para que sirva al uso y goce convenido, efectuando a su cargo únicamente las reparaciones que sean necesarias para ello (reparaciones de índole estructural en muros y techos, reparación y cambio de caños, desagües e instalación eléctrica para un uso moderado -no intensivo-). 2- El LOCATARIO restituirá el INMUEBLE LOCADO en el estado como lo recibió, excepto por deterioros ocasionados por el mero transcurso del tiempo y por su uso regular (art. 1210 CCyC). 3- El LOCADOR no responderá por los daños y perjuicios que sufran el LOCATARIO o terceros en sus personas y/o en sus bienes por causa de accidentes, averías, catástrofes, cortocircuitos, corrosión, derrumbes, deflagraciones, desperfectos, deterioros, estragos, explosiones, fallas, filtraciones, humo, humedades, imperfecciones, incendios, inundaciones, pérdidas, roturas, de cualesquier tipos, incluyendo el caso fortuito y la fuerza mayor y/o hechos de terceros en general, ya que el LOCATARIO los asume como riesgo propio, quedando liberado el LOCADOR de las obligaciones de los artículos 1201 y 1203 del Código Civil y Comercial. 4- El LOCADOR no será responsable por el mal funcionamiento, suspensión o supresión de los servicios del edificio, tales como calefacción central, agua caliente, vigilancia y/o ascensores. Tampoco responderá el LOCADOR por el mal funcionamiento, suspensión, supresión o baja de los servicios de electricidad, gas o agua del INMUEBLE LOCADO.

UNDÉCIMA (REPARACIONES) 1- A efectos de categorizar las eventuales “reparaciones necesarias urgentes” del INMUEBLE LOCADO, las partes considerarán tales, sólo cuales deriven de …(agrietamientos de pared; avería de calefón y/o cocina y/o termotanque; caídas de cielorraso; cortocircuitos eléctricos; escapes de gas; filtraciones de agua; goteras del techo; rotura de cañerías, …) u otras de entidad tal que puedan poner en peligro la vida o seguridad de las personas, o pongan en riesgo de daño grave las cosas del LOCATARIO o terceros. 2- Ante negativa o silencio del LOCADOR al reclamo del LOCATARIO debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación necesaria urgente, el LOCATARIO podrá realizarla con cargo al LOCADOR, luego de transcurridas al menos setenta y dos (72) horas corridas, contadas desde recibida la notificación. 3- Si las reparaciones necesarias no fueran urgentes, el LOCATARIO intimará al LOCADOR para que las realice en un plazo no inferior a DIEZ (10) días corridos, contados desde la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el acápite precedente (art. 1201 CCyC).

DUODÉCIMA (DEPÓSITO DE GARANTÍA) 1- Para garantizar sus obligaciones contraídas, el LOCATARIO entrega en “depósito de garantía” al LOCADOR la suma de PESOS/DÓLARES ESTADOUNIDENSES ... ($/U$D...). 2- Dentro de los … (…) días de restituido el INMUEBLE LOCADO el LOCADOR devolverá al LOCATARIO este depósito de garantía, actualizado al valor del último mes del CONTRATO. 3- Si el LOCATARIO no presentara libre deuda o hubiera servicios públicos domiciliarios y/o expensas pendientes de pago o liquidación al momento de restituir el INMUEBLE LOCADO, el LOCADOR podrá retener de este depósito de garantía el monto dinerario de la última liquidación del servicio o la expensa impagos. <<<NOTA: 1- No existe una norma legal que imponga que el depósito en garantía deba ser devuelto actualizado al monto del último alquiler a costa del LOCADOR, por lo que las partes pueden pactar otra cosa a lo consignado en este modelo.>>>

DECIMOTERCIA (RESTITUCIÓN) 1- La restitución al LOCADOR del INMUEBLE LOCADO por cualquiera modalidad de extinción del CONTRATO, se formalizará mediante “Acta de restitución del inmueble y entrega de llaves”. 2- El acta contendrá la fecha y hora de entrega, detallará el estado del INMUEBLE LOCADO, también de las obligaciones contractuales y constará la devolución total o parcial del depósito de garantía.

DECIMOCUARTA (FIANZA) 1- El Sr. ... (DNI. ... y CUIT. ...), domiciliado en ... (teléfono celular ... y correo electrónico ...), se constituye en FIADOR PRINCIPAL PAGADOR de todas las obligaciones contractuales y extracontractuales del LOCATARIO hacia el LOCADOR (implicando solidaridad y carencia de los beneficios de excusión y división) y, a todos los efectos afecta (además de la totalidad de su patrimonio), el inmueble ubicado en calle ... nº..., entre las calles ... y ..., de la Ciudad (localidad) de ..., nomenclatura catastral ..., matrícula RPI …, cual no podrá vender, ni hipotecar ni cambiar o modificar su actual estado registral mientras perdure esta fianza. 2- RENUNCIA AL BENEFICIO DE INEMBARGABILIDAD E INEJECUTABILIDAD. El Sr. ….. (DNI …..), en su calidad de fiador, principal pagador, renuncia en los términos del artículo 9º de la ley 14.432 de la Provincia de Buenos Aires al beneficio legal de inembargabilidad e inejecutabilidad respecto del inmueble ubicado en calle … nº…, entre las calles … y …, de la Ciudad (localidad) de …, nomenclatura catastral …, el cual fue ofrecido en garantía de las obligaciones del presente contrato, y a tal efecto manifiesta que ha recibido información veraz y completa sobre el alcance de esta abdicación y de las obligaciones asumidas en este contrato y de las consecuencias derivadas de los incumplimientos del LOCATARIO, todo lo cual acepta en el libre ejercicio de su voluntad contractual conforme lo establecido en el artículo 958 del Código Civil y Comercial. <<<NOTA: 1- Tener en cuenta que en algunas jurisdicciones provinciales rigen leyes que impiden embargar una vivienda única, familiar y de ocupación permanente; por ej. ley 14.432 Prov. Bs. As., cuyo art. 9º permite al fiador renunciar al beneficio de inembargabilidad.>>>

DECIMOQUINTA (RESOLUCIÓN ANTICIPADA) 1- El LOCATARIO podrá resolver este CONTRATO sin expresión de causa y, amparadas las partes en el principio de la libertad contractual y de autonomía de la voluntad, se pacta que dicha resolución podrá ejercerse una vez transcurridos los primeros …. (….) meses de contrato, debiendo dar un preaviso al LOCADOR de al menos ….. (…) días. 2- En caso el LOCATARIO ejerza su facultad resolutoria, deberá abonar al LOCADOR el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha en que efectivamente restituye e inmueble y hasta la finalización del contrato (conf. arts. 958 y 1221 CCyC, reformados por DNU 70-2023).

DECIMOSEXTA (FALTA DE PAGO) 1- El impago de DOS (2) meses de alquiler consecutivos o alternados habilitará al LOCADOR a rescindir el CONTRATO e iniciar acción de desalojo. 2- Previo a ello, frente a cualquier supuesto de incumplimiento el LOCADOR intimará de modo fehaciente al LOCATARIO el cumplimiento de la obligación y/o el pago de alquileres adeudados, otorgando para ello un plazo nunca inferior a DIEZ (10) días corridos (art. 1222, CCyC). <<<NOTA: Como el art. 6º CCyC establece que los plazos se cuentan desde las 0 a las 24 hs. todos los días, a fin de evitar que el locatario constituya en mora al locador, convendría que se fijen días hábiles y entre un determinado horario.>>>

DECIMOSÉPTIMA (DOMICILIOS) 1- Para cualesquiera cuestiones derivadas del CONTRATO, las partes constituyen los domicilios especiales siguientes: a) el LOCADOR en ...(calle, nº, ciudad) y ...@...; b) el LOCATARIO en el INMUEBLE LOCADO; y ...@... 2- Las comunicaciones y emplazamientos entre las partes con causa en este CONTRATO se efectuarán por vía electrónica, exclusivamente. 3- En virtud de la libertad contractual y autonomía de la voluntad, los contratantes pactan que las notificaciones cursadas vía electrónica se tendrán por válidas y plenamente eficaces. <<<NOTA: Ya no se encuentra previsto legalmente la posibilidad de constituir domicilio electrónico para recibir notificaciones (conf. art. 75 CCyC), pero amparados en el principio de libertad contractual y autonomía de la voluntad. Sin embargo, no es aconsejable para la notificación de actos importantes como la intimación por falta de pago de los alquileres o el vencimiento del plazo contractual, etc., dada la complejidad para su eventual prueba en un juicio, a diferencia de la carta documento que se prueba con un simple oficio al Correo.>>>

DECIMOCTAVA (JURISDICCIÓN) Por cualquiera cuestión que se suscitare a raíz del CONTRATO, las partes se someterán a la jurisdicción de los Tribunales Civiles ordinarios de ..., con renuncia expresa a cualquier otro fuero o jurisdicción.

DECIMONOVENA (SELLADO) 1- Si correspondiere el sellado o timbrado de ley del CONTRATO, será pagado en mitades por ambas partes. <<<NOTA: 1- No existe una norma que indique quién debe pagar el sellado. Por usos y costumbres, suele pactarse que se pague por mitades o que lo pague el LOCATARIO. 2- El monto a declarar es cual resulte de multiplicar el alquiler mensual inicial por la cantidad de meses que dure el contrato y, la alícuota a pagar varía según la jurisdicción.>>>

VIGÉSIMA (FIRMAS E INSTRUMENTACIÓN) 1- Se suscriben TRES (3) ejemplares iguales de este CONTRATO, a un solo efecto, recibiendo UNO (1) el LOCADOR, UNO (1) el LOCATARIO y UNO (1) el FIADOR. 2- En este mismo acto, el LOCATARIO recibe las llaves y la tenencia del INMUEBLE LOCADO.

VIGÉSIMO PRIMERA (LUGAR Y FECHA) Celebrado en la Ciudad de ..., a los ... días del mes de ... del año 202...